“房住不炒”仍是房地产调控主基调。但房地产行业的风险不得不防，需要“精准拆弹”。

　　中央经济工作会议再提促进房地产业良性循环和健康发展，房地产防风险是实现良性循环和健康发展的关键。

　　中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大在接受21世纪经济报道记者采访时表示，房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险，也是明年防风险的重中之重。

　　鼓励并购出险房企优质项目

　　近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)。接近监管人士对记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。

　　梳理我国房地产市场可以发现，每年都会有一些房地产企业倒闭，但并没有对市场产生较大影响。这背后很重要的一个原因是，存在着一项重要的风险化解手段——房地产项目并购。

　　“若某个房地产企业无法继续经营，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要，抖客网，项目并购就是其中一项重要手段。”接近监管人士表示，这也是此次人民银行和银保监会出台该《通知》的意义所在。

　　据知情人士透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。

　　接近监管人士同时强调，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。

　　实际上，早在12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

　　支持优质房企发债

　　值得一提的是，《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。

　　“《通知》的核心有两点：一是收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；二是收购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。”接近监管人士称。

　　与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

　　接近监管人士表示，一方面人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。

　　此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会议表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。招商蛇口等企业近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。证监会也表示，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。

　　尹中立：重点是促进良性循环

　　日前，尹中立(中国社会科学院房地产金融研究中心主任)在21世纪经济报道发布专栏文章，他提到，“促进房地产业良性循环”的提法第一次出现在中央文件里，这是有针对性的。

　　当前的房地产市场存在循环不畅的难题，已经有一批龙头房地产开发企业出现了流动性风险，尤其是有龙头房企出现债务违约之后，金融机构对房地产行业的融资进一步出现了紧缩，与此同时，一些地方政府强化了对按揭资金的监管，让房地产开发企业的资金链压力进一步增大。在一系列事件冲击下，市场预期出现了逆转，多种因素叠加导致了更多房地产企业出现资金紧张，房地产市场出现循环不畅的问题。

　　房地产行业在经济循环中具有举足轻重的作用，该行业出现了循环梗阻说明中国经济循环出现了障碍，第三季度和第四季度经济超预期下滑与此有很大关系。龙头房企债务违约事件爆发之后，很多国际金融组织对中国的房地产行业表示深度关切的原因正是在此。

　　如何让房地产行业摆脱恶性循环，使之重新回归到良性循环状态？

　　有人认为应该废除“三线四档”政策，因为导致房地产企业出现流动性风险的原因是2020年8月份出台的针对房地产龙头企业财务监管的“三线四档”政策。

　　笔者认为，“三线四档”政策与当前部分房地产企业出现流动性风险确实有一定的关系，但主要是有些金融机构在执行过程中存在层层加码现象所致。本来该政策设置了三年过渡期，但不少金融机构在执行过程中一刀切，把未满足三条绿线的房地产企业贷款完全停止，甚至出现提前抽贷的现象。这是政策执行过程中出现的问题，并非政策本身出现了问题。有关部门应该重申，在落实“三线四档”政策过程中，防止层层加码，对于没有达标的企业要明确三年的过渡期。对于商业银行房地产金融集中度管理也要循序渐进，防止出现房地产金融的过度紧缩。

　　会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。这是中央对房地产行业实现良性循环提出的对策。按照该政策思路推理，按揭贷款(包括首次购房、改善型购房)会得到支持，按揭贷款的速度会适度加快，对于大多数城市而言，各种限制房地产消费的措施估计也有望逐步取消。有些房地产开发企业的债务会得到展期，房地产行业的流动性风险将得到缓解。

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